国际不动产投资师杨建平
闲话不多说，今天我们还想讨论西港。但必须换个角度，去讨论它的未来与出路，怎么解决目前西港的问题，特别是大量烂尾楼的闲置与困境。这比网络诈骗更难解决。此时有人在嘲笑，这是正常的。 在西港发展疯狂的时期，杨建平曾经提醒过身边十几位投资人朋友：这可能是陷阱，昙花一现。大多数的投资者朋友都不相信他说的，反而振振有词。只有少数听了他的建议，离开了西港。 杨建平，1990年至1995年在中国广西北海任职，曾经的北海和如今的西港一样，拥有共同的优势和命运。他亲身体会过北海与西港这两座城市的疯狂与衰败。博彩业快速发展和投机大潮的涌入，导致烂尾工程遍地。 两三年的时间，两座城市在面积不足20平方公里、人口不足10万的秀丽风景小城，衍变成拥有60万人口、新规划的城市面积激增到100平方公里以上、新立项的建设面积达几百万建筑平米的沿海狂魔城市。 最终的结局，两座城市的发展破坏了健康的产业秩序，消解了城市功能，经济停滞不前。 虽然北海曾经的烂尾楼解决了，但耗时差不多10年。西港，大量的烂尾房产闲置在世界著名的海滩边，西港亦不能把问题长期留在这座城市中。在自由市场中如此下去，西港就会呈现出一半火焰一半海水，一半骷髅一半妖艳。西港城市的烂尾楼，必须提上议程而且启动多方案思考路径。 但前提是要搞清楚西港这座城市原属的定位，以及它未来在区域中的功能是什么？才有可能知道西港的希望在哪里。 为此，柬单网联合国际不动产投资师杨建平及新加坡国际投资机构权威人士、柬埔寨政府投资与金融部门，我们试图通过城市案例，对比分析出柬埔寨及西港的最佳选择，尝试寻找西港城市烂尾楼的解决方案。 所以，柬单网推出专题新闻系列文章——西港城市“烂尾楼”整理修复计划，尝试给柬埔寨政府、外资、中国投资者提供一个思考或解决问题的视角。 口述：杨建平 西港，为什么被选中？
2017年前后，柬埔寨的周边国家发生了什么？为什么选中西港这座城市？ 时间倒回2014年，中国广东开始针对东莞市进行“扫黄打黑”行动，当时风靡一时的“东莞现象”被逐步清除，投资色情产业和各项服务业的老板在一年之内跑得无影无踪。这些老板和女孩子很多都去了东南亚，在越南、老挝、泰国、柬埔寨、缅甸的许多夜总会里，都可以看到中国女孩窈窕的身影，这些女孩的要价比当地人贵上几倍。 2015年，中国政府正式开始实施“一带一路”倡议的战略，那时中国东北、西北各地经济萧条，产能过剩，成建制的建筑队伍漂洋过海涌向东南亚，随之而来的是中国东南沿海各省关停并转的企业，他们带着设备和技术涌向东南亚。 柬埔寨作为一带一路战略的重要节点，中国政府对柬埔寨的投资一年比一年多。而西港，作为柬埔寨唯一活跃的口岸城市，大批的建设物资和人员从这里入境，又分散到其他城市。西港的中柬经济技术开发区也就是从这个时期开始活跃起来的，一下子涌进上百家中国企业。中国建筑市场几乎倾巢出动，人们可以在柬埔寨的各个城市看到中国建材市场以及各类机械和劳工。 2016年，东亚和南亚各国对非法网络赌博开始关注，东盟多国开始依法禁止非法网络赌博，尤其是菲律宾政府，他们以清缴税款为名，关闭了大量外国人开设的赌场。这些经营博彩业的集团和个人开始在附近国家寻找适合博彩业发展的土壤，实施异地着陆。 此时的柬埔寨，恰逢开放经济时期，政府宣布远离金边200公里之外的任何城市都可以开办赌场。 
西港部分烂尾楼
2018年初，中国开始了全面“扫黑除恶”行动，从事地下黄、赌、毒交易的黑恶势力和保护伞，遭到中央政府的严厉打击，许多人逃离境外，涌进柬埔寨。 同年下半年，中国产业转型升级开始，淘汰和关闭落后的、有污染的、耗费原料的各类产业，抑制不动产的发展，迫使这些企业、设备、资金向东南亚转移，柬埔寨自然成为容易落地的国家。 而柬埔寨在2015年至2018年，刚好有几项重大开放政策实施，外因与内因一拍即合。 第一，对外国人自由开放国际旅游通道，各大机场和陆路海关执行入境免签证制度，欢迎任何国家的任何人进入柬埔寨； 第二，效仿中国香港和深圳，全面放开西港省的资源市场，尤其是旅游市场和博彩业市场，允许各国投资人投资酒店、赌场、餐饮、娱乐等各类服务行业，并对批办网络博彩产业实行开放政策； 第三，土地与建设部允许外国人与本地人合作投资建设房地产，允许外国人持护照购买永久性房产，允许外国人可以租赁国家土地对工业、旅游业、房地产业等不动产项目进行长期开发建设，并享受长期所有权和出让权，租赁时间从50年至99年不等。同时，进口大型设施、设备不受限制，投资领域不受限制，甚至允许外国人购买柬埔寨国籍。 此时柬埔寨及周边国家涌动着各类被挤出来的灰色资金，他们具备巨大的投机需求。柬埔寨政府在对经济构架并非十分明确的情况下，全面放开了西港的投资市场，恰好适应了周边的挤出效应和本地的吸附效应。 
西港部分烂尾楼
西港，作为一个边境口岸的沿海城市，本身并未形成城市功能的产业链，对灰色产业的抗拒基本为零，也最能迎合这些产业的落地。 在2017年-2019年期间，涌入柬埔寨西港的各类投资客及游客超过往年同期的数倍，基建投资数量及数额也跃升为柬埔寨历史最高。在没有预期和自由市场下的西港省，人满为患，赌场、赌徒为患，炒地、炒房为患，建筑、生活垃圾为患。一时间，交通阻塞，污水横流。甚至还出现过超速、超高建筑的塌楼事件，因加速而偷工减料引起的房倒屋塌，导致死伤人数增加。大街上出现了纹身、持枪、黑衣、豪车，曾经温文尔雅的行人不见了，随之而来的却是黄、赌、毒等社会恶习和黑帮势力。 西港，就这样变了天色。 那时的西港，当地拥有土地的本地人疯了，带着现金从中国跑过来的投资人疯了，不动产商、建筑材料商和工程承包商也都疯了，甚至柬埔寨有关政府也误以为这就是城市的正常快速发展，进而不管批准项目还是批办赌场都敞开渠道，各路神仙纷纷上场，西港似乎成了“投机的天堂”。 那个时候，我曾提醒过一些投资人：这些可能是陷阱，可能是昙花一现，劝他们及时收手，他们却撑着发涨的头脑跟我说，这是机会！这是柬埔寨的经济风口！猪也可以上天了！他们甚至为了获得倒手转卖地产的投资升值机会，不惜高额租赁土地或物业搞建设再出售。 不得不承认，有些“跑得快”的投机人确实挣到了钱。 西港，没招架住
被选中的西港，城市超压负荷，投资一浪盖过一浪。 那些被中国产业结构调整挤出来的，熟悉中国三十年来房地产生意的中国投资人也纷纷踏入柬埔寨，他们踏上了西港这座不足十万人的小城，被眼前虚热的社会现象所蒙蔽，误以为这是三十年前的深圳，甚至有人认为这就是未来的香港，遇到了千载难逢的机会。 肆无忌惮的博彩业确实给西港带来现金存量的增长，赌徒们挥金如土，挥霍无度，西港一度成了柬埔寨物价最高的城市。在中国城市化进程中尝到甜头的人清楚地知道，这些靠博彩业赚来的钱一定要投资到不动产里，再由地产和房产收回二次盈利，这样的投资不会损失，而且还能将灰色的现金转换成白色的资产。 
西港部分烂尾楼
中国各路建筑公司和出国的房地产人，带着设备、技术、资金，融合了西港带着溢出泡沫的赌资，这样的结合兴起了西港大规模的城市建设。大酒店、写字楼、豪华公寓、度假村的建设高潮兴起，上百座楼宇同期开工建设，西港整座城市成为了一个大工地。 地产和房产，由于赌资一时的介入，项目和楼盘轮番涨价，从地块到设计图都可以作为买卖不动产的标的，“炒作”在这里成为很正常的事情。在批准建筑指标上甚至一度出现过“限低不限高”的政策，给将来的高层建筑带来非常大的技术和防灾隐患。 西港省的城市运行压力瞬间增大几十倍，算上建筑工人有十倍以上的人口进入西港，吃喝拉撒需求无上限，通讯设施跟不上，临时架设的通讯线和网络线使得所有大小路边都是漫天的“蜘蛛网”。 柬埔寨人看着“晕”，外国投资人玩得也“晕”。 一个没有最终真实使用需求客户的城市，谈何持久？西港的泡沫，被限赌令和疫情捅破了，投资人不能在本地找到钱而停止投资，赌场老板携款潜逃，承诺的投资款没有了下落，高价承租的土地和房子不能如期偿还租金而躲避和藏匿。梦想回到了现实，西港还是西港，只是多出了空楼和烂尾工程。 
西港部分烂尾楼
后来，柬埔寨政府关注了西港的发展，在后期用援助款修建了城市道路和沿海通道，复建了水利设施和管网，电力系统和通讯系统也走入了正常化管理。但是，在私有经济自由市场下的不动产业，由于没有购买力和实际运营利益，一定会被长期搁置，西港又处在雨旱两季、海风潮湿的霉变和腐烂严重地区，闲置的房屋损坏得很快。 面对如今的西港，不管是政府还是土地主、房产主们都很着急，这些空置如幽灵般的楼宇，什么时候才能重新建设起来？什么时候才能迎来正常的运营和实际购买人？这是一个让人很是头痛的问题。 西港、谁是最佳的选择？
我有幸在1990年至1995年期间到中国广西的滨海小城市——北海市履职，亲身经历过一场如同柬埔寨西港省一样的城市房地产大潮。 疯狂期都是两三年，两座城市都是在原来面积不足20平方公里、人口不足10万的沿海秀丽小城市，衍变成拥有60万人口、新规划的城市面积激增到100平方公里以上、新立项的建设面积达几百万建筑平米的沿海开放城市。 中国的北海市与柬埔寨的西港省，同样是沿海口岸城市，同样是新政策开放城市，同样是产业类型城市，同样是区位优势城市，甚至是同样有着昙花一现的博彩业，经历过一段歌舞升平的亢奋期。 
西港部分烂尾楼
在1992年至1993年，北海市爆发了“吸金卖地”事件。在短短两三年的时间里，近500万建筑平米的项目拔地而起，中国各省、市以办事处、沿海“飞地”为名，在北海市建起了高楼大厦。一度无人问津的土地，从每亩几万元飙升到每亩上百万元，“炒作”土地的中间人遍地都是，甚至是三轮车的车夫。 事情发展到1994年，中央政府得知了北海房地产发展问题的严重性，属于非常正常的投机市场行为，下令取消和查办各省、市的地方小金库，责令追查资金流向北海的负责人，致使各地方政府及官二代向北海的投资资金被控制住了，地方许多官员因受贿遭到制裁，“双规”、“喝茶”可能就是在那个时期出现的逮捕官员的代名词。 断了投资资金的城市化房地产建设戛然而止，“炒作”土地的人跑了，投资人没钱了，开发公司老板跳楼了，买房的投资人成了债权人。原来承诺用市政工程（机场、铁路、公路、水、电等基础设施）换取土地的投资人也停工了，北海市瞬间变成了烂尾楼林立的“鬼城”，后来周边农民在里面养猪、养鸭、养鸡一度成为全国的故事。这个现象从1994年底一直延续到1998年。 
西港部分烂尾楼
但如今，北海是中国城市全面小康指数前100名的地级市，2020年中国十大秀美之城，2021年北海市生产总值达到了1504.4亿元，同比增长8.8%。 上个世纪的北海市，与这个世纪的西港市，冥冥之中有着相似的命运。那么，借鉴北海处理烂尾楼的方案能否解决西港的问题？柬埔寨及西港政府解决烂尾楼的最佳选择和方案到底在哪里？ 我们经过案例分析、国际对比、政府体制和能力等综合剖析认为，治理西港烂尾楼这件事，要由西港市自己和引进国际投资人一起，参考北海市模式，融合柬埔寨在东盟区位优势，从新的产业规划入手，沿着融资、规划、整治、复建、运营的路子一步步解决问题。 我认为，在东盟团队和资金运营方面有经验有能力的机构，应该选择新加坡政府投资公司介入。 第二期：解决西港城市“烂尾楼”阻力在哪里？ 第三期：为什么是新加坡？ ……
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